La loi ALUR a apporté des modifications à la procédure d’expulsion locative. Il convient d’en aborder les aspects les plus significatifs.
Modification du commandement de payer (Article 24 I de la loi du 6 juillet 1989)
Le commandement de payer doit reproduire les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et non plus seulement le premier alinéa de cet article qui concerne la saisine du fonds de solidarité pour le logement.
Cette différence est d’importance : ces dispositions sont contenues à peine de nullité dudit commandement.
Évidemment, le commandement de payer doit toujours reproduire les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, également à peine de nullité.
Saisine de la CCAPEX pour les personnes physiques et certaines personnes civiles (Article 24 I de la loi du 6 juillet 1989)
Les bailleurs personnes physiques et les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par l’intermédiaire des huissiers, doivent informer la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) de la délivrance du commandement de payer, sous certaines conditions :
- Si la dette impayée a dépassé un certain seuil ;
- Si l’ancienneté de la dette a dépassé un certain seuil.
Ces seuils sont à déterminer par décret en Conseil d’État.
Cette saisine de la CCAPEX doit être effectuée au moment de la délivrance du commandement de payer.
Il n’y a donc pas de rallongement de la durée de la procédure : le délai de deux mois suivant le commandement de payer resté infructueux et le délai de saisine de la CCAPEX se chevauchent.
Saisine de la CCAPEX pour les personnes morales (Article 24 II de la loi du 6 juillet 1989)
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a introduit un nouveau délai de deux mois précédant la délivrance de l’assignation aux fins d’expulsion pour les personnes morales.
Ce nouveau délai ne s’impose pas à toutes les personnes morales : les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont exclues de ce nouveau dispositif.
Ainsi, depuis le 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales (autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus), par l’intermédiaire des huissiers de justices, doivent impérativement saisir CCAPAEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) deux mois avant d’assigner aux fins d’expulsion, sous peine d’irrecevabilité.
Évidemment, le délai de deux mois suivant le commandement de payer resté infructueux et le délai de notification au Préfet de l’assignation en expulsion deux mois avant l’audience restent inchangés.
Demeure toutefois une question : cette saisine doit-elle être effectuée au stade de la notification du commandement de payer ou au stade de l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer resté infructueux ?
La réponse a un impact sur la durée de la procédure :
- Si la saisine peut se faire au stade de la notification du commandement de payer, alors les deux délais se chevauchent (délai de 2 mois pour le commandement de payer resté infructueux + délai de 2 mois pour la saisine de la CCAPEX) ;
- Si la saisine de la CCAPEX ne peut se faire qu’après un commandement de payer resté infructueux, alors la procédure est allongée de deux mois et il faudra donc attendre 6 mois minimum afin qu’une audience puisse se tenir (délai de 2 mois pour le commandement de payer resté infructueux + délai de 2 mois pour saisine de la CCAPEX + délai de 2 mois pour notification de l’assignation en expulsion Préfet).
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi ALUR, ne répond pas à cette question.
La réponse, plus qu’utile puisque la sanction est l’irrecevabilité, sera contenue, espérons le du moins, dans le décret d’application de cette mesure.
Délais de paiement désormais de trois ans (Article 24 V de la loi du 6 juillet 1989)
Les délais de paiement que peut accorder le juge ne sont plus de deux ans maximum, mais de trois ans.
Avant la loi ALUR, le locataire pouvait demander au juge la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pouvant aller jusqu’à deux années pour payer sa dette locative, sur le fondement de l’article 24 de loi 6 juillet 1989 et des articles 1244-1 et 1244-2 du Code civil.
Depuis la loi ALUR, le juge peut accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois années.
La Cour de cassation est venue préciser que ces dispositions s’appliquaient aux baux d’habitation en cours et à ceux signés avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR (Avis n° 15002 le 16 février 2015).
Délais d’expulsion désormais compris entre 3 mois et 3 ans (Article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution)
La loi ALUR a modifié l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution qui prévoit un délai de sursis à expulsion.
Avant la loi ALUR, le locataire pouvait demander au juge un délai d’expulsion pouvant aller jusqu’à un an, désormais ce délai peut aller jusqu’à trois ans (compris entre trois mois et trois ans).
La question est de savoir si ce nouveau délai de sursis à expulsion de trois ans est d’application immédiate.
La réponse semble positive, cet article a été modifié pour s’accorder au délai de paiement porté également à trois ans par la loi ALUR. Nous avons vu que la Cour de cassation a précisé que ce délai de paiement était d’application immédiate : le délai de sursis à expulsion doit donc lui aussi faire l’objet d’une application immédiate.