Expulsion locative : La réforme du 27 juillet 2023

1. La Clause résolutoire contenue dans le contrat de bail d’habitation

Obligation d’une clause résolutoire

La nouvelle loi du 27 juillet 2023 a modifié l’article 24 I de la loi de 1989, qui indique désormais que tout contrat de bail d’habitation contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus et non versement du dépôt de garanti.

Ainsi, les baux d'habitation devront désormais contenir de façon obligatoire une clause résolutoire. Aparavant si c'était preesque toujours le cas, ce n'était pas obligatoire.

La clause résolutoire est une clause du contrat qui permet à certaines conditions de prévoir comment le contrat est résolu de plein droit.

Diminution du délai de mise en œuvre de la clause résolutoire

En outre, la nouvelle loi opère une réduction du délai contenu dans la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation : ce délai passe de 2 mois à 6 semaines.

En effet, l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la nouvelle loi, précisait que la clause résolutoire de plein droit contenue au contrat ne pouvait produire d’effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 modifie cet article 24 I et il indique désormais que le délai est de 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce qu’il faut retenir :

La clause résolutoire est obligatoirement contenue dans le contrat de bail d’habitation. Cette clause résolutoire de plein droit doit être encadrée :

• Elle ne s’applique qu’au défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus et au non-versement du dépôt de garanti ;
• Elle ne produit d’effet que 6 semaines après un commandement de payé resté infructueux.

2. Le commandement de payer visant la clause résolutoire

Nullité du commandement de payer qui n’indique pas le délai de 6 semaines

La nouvelle loi du 27 juillet 2023 a aussi modifié l’article 24 I 1° qui prévoyait que le commandement de payer contenait, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour payer sa dette.

Désormais, l’article 24 I 1° prévoir que ce délai est réduit à 6 semaines.

Les commissaires de justice devront être vigilant dans la rédaction de leur commandement de payer.

Les locataires, quant à eux seront obligés de s’organiser plus rapidement et devront tenter de régler leur dette dans l’intervalle réduit de ce délai de 6 semaines s’ils ne veulent pas que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail d’habitation produise ses effets.

3. Le délai de notification de l’assignation au Préfet

Lorsque le bailleur assigne en justice son locataire pour fait constater la résiliation du contrat de bail et son expulsion, cette assignation doit être obligatoirement notifiée au Préfet, à défaut d’avoir satisfait à cette obligation, l’assignation et les demandes sont irrecevables (l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989).

L’enjeu est donc d’importance.

La loi du 27 juillet 2023 prévoit une réduction du délai de notification de l’assignation au Préfet, passant de 2 mois à 6 semaines.

En effet, l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 prévoyait un délai d’au moins deux mois entre l’assignation et l’audience.

La loi du 27 juillet 2023 modifie cet article 24 III et il indique désormais que ce délai est de 6 semaines.

4. Les conditions pour que le locataire obtienne devant le juge des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoyait que le juge pouvait accorder au locataire, en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années.

En modifiant l’article 24 V de la loi de 1989, la loi du 27 juillet 2023 a ajouté une condition à l’octroi de délais de paiement : que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Désormais, pour obtenir des délais, le locataire devra donc :

• Être situation de régler sa dette locative ;
• Avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En outre, le locataire devra également solliciter, obligatoirement, la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En effet, avant la réforme de juillet 2023, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoyait que, pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit étaient suspendus.

Désormais, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 précise que le juge peut accorder au locataire la suspension les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais mais, lorsque qu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire.

Ce qu’il faut retenir :

Pour obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, le locataire devra :

• Être situation de régler sa dette locative ;
• Avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;
• Solliciter la suspension de la clause résolutoire.

5. Les délais d’expulsion renouvelables sollicités par l’occupant du logement

L’occupant du logement peut solliciter au juge des délais d’expulsion renouvelables, appelés également délais de « grâce ». Ces délais sont prévus aux article L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Nous sommes ici dans la situation où l’expulsion a été ordonnée judiciairement et l’occupant du logement demande au juge des délais pour qu’il soit sursit à son expulsion, le temps qu’il retrouve un logement.

Champs d’application de ces délais

La nouvelle loi de juillet 2023 modifie l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution ajoute deux exceptions dans lesquelles les personnes ne pourront pas solliciter ces délais :

• Le locataire est de mauvaise foi.
• Les occupants sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Ces deux nouvelles exceptions interdisant de se voir accorder des délais d’expulsion viennent ainsi s’ajouter aux deux autres qui existaient déjà :

• Le propriétaire exerce un droit de reprise prévue par l’article 19 de la loi de 1948 ;
• La procédure de relogement de l’article L. 442-4-1 du code de la construction n’a pas été suivie d’effet à cause du locataire.

Durée des délais

La nouvelle loi du 27 juillet 2023 a modifié l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution et réduit les délais qui peuvent être accordés à l’occupant du logement.

Avant cette loi ces délais étaient compris entre 3 mois au minimum et 3 ans au maximum.

Depuis le 27 juillet 2023, ces délais de grâce sont compris entre 1 mois au minimum et 1 an au maximum.

L’intervention du cabinet

Le Cabinet de Maître THAREAU intervient à toutes les étapes de la procédure d’expulsion locative.

Un rendez-vous est prévu au cabinet pour étudier votre dossier et prévoir ensemble la stratégie à adopter selon votre situation.

Le bail d’habitation relève des problématiques parfois complexes, qui plus est lorsqu’il s’agit d’une procédure d’expulsion locative.

Ainsi, le Cabinet de Maître THAREAU intervient en matière de bail d’habitation et d’expulsion.

Il s’agit de procédure relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble pris en location.

Une procédure de référé ou une procédure au fond peut être engagée.

Le Cabinet de Maître THAREAU intervient en défense comme en demande.