Les changements de la nouvelle loi sur l'expulsion logement

1. La clause résolutoire dans bail d’habitation : une obligation

L’article 24 I de la loi de 1989, modifié par la nouvelle loi, impose désormais que tout bail d’habitation contienne une clause résolutoire, applicable pour

• défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus
• non versement du dépôt de garanti.

Jusqu'alors, cette clause était fréquente mais n'était pas obligatoire. Désormais, tout bail d'habitation devra contenir de façon obligatoire cette clause résolutoire qui permet, à certaines conditions, de faire résilier automatiquement le bail de plein droit.

2. La réduction des délais dans certaines étapes de la procédure d’expulsion

Réduction du délai d’effet de la clause résolutoire

L’article 24 I de la nouvelle loi réduit à 6 semaines (contre 2 mois auparavant) le délai à respecter entre le commandement de payer et l’effet de la clause résolutoire. Cela signifie que si le locataire ne régularise pas dans ce délai (commendement de payer infructueux), la résiliation du bail devient automatique.

Délai de notification de l’assignation au Préfet

Lorsque le bailleur (propriétaire) assigne en justice son locataire pour faire constater la résiliation du contrat de bail et son expulsion, cette assignation doit être obligatoirement notifiée au Préfet.

La nouvelle loi a ainsi modifié l’article 24 III qui prévoit, qu’en cas de procédure d’expulsion, l’assignation doit être notifiée au Préfet dans un délai de 6 semaines avant l’audience (au lieu de 2 mois auparavant).

À défaut, la demande du bailleur est irrecevable. L’enjeu est donc d’importance.

3. Nullité du commandement de payer sans indication de délai

L’article 24 I 1° précise que le commandement de payer doit mentionner explicitement le délai dont dispose le locataire pour régler sa dette.

Or, celui-ci a été modifié, le passant de 2 mois à 6 semaines, comme on la vu au point concernant la Réduction du délai d'effet de la clause résolutoire juste au dessus.

Les commissaires de justice devront être vigilant dans la rédaction de leur commandement de payer afin d'y inscrire ce nouveau délai. En cas d’oubli, l’acte est entaché de nullité.

Les locataires, quant à eux, devront réagir plus rapidement pour tenter de régler leur dette dans cette intervalle réduit pour éviter que la clause résolutoire ne produise ses effets.

Tout comprendre sur la clause résolutoire et commandement de payer

4. Conditions de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pour le locataire

La nouvelle loi renforce les conditions pour obtenir des délais de paiement dans la limite de trois années, ainsi que la suspension de la clause, de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989. En effet, 2 nouvelles conditions s'ajoutent aux anciennes : 

• Il doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience
• Il doit formuler une demande de la suspension de la clause résolutoire.

Tableau récapitulatif des conditions que locataire doit donc respecter :

5. Le délais d'expulsion renouvelables par le locataire

Le locataire peut solliciter au juge des délais d’expulsion renouvelables, appelés également délais de « grâce ». Ces délais sont prévus aux article L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Nous sommes ici dans la situation où l’expulsion a été ordonnée judiciairement et l’occupant du logement demande au juge des délais pour qu’il soit sursit à son expulsion, le temps qu’il retrouve un logement.

Nouvelles exceptions du délai d'expulsion

La nouvelle loi du 27 juillet 2023 modifie l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, en ajoutant deux nouvelles exceptions dans lesquelles le juge ne peut pas accorder de délai d’expulsion :

• Le locataire est de mauvaise foi ;

• Les occupants sont entrés dans les lieux par manœuvre, menace, voie de fait ou contrainte.

Ces deux exceptions s’ajoutent aux situations déjà existantes :

• Lorsque le propriétaire exerce un droit de reprise (article 19 de la loi de 1948) ;

• Lorsque la procédure de relogement (article L. 442-4-1 du Code de la construction) a échoué à cause du locataire.

Dans ces 4 cas, aucun délai ne peut être accordé pour rester dans le logement.

Durée des délais de grâce

Le juge peut désormais accorder un délai compris entre 1 mois et 1 an (contre 3 mois à 3 ans auparavant). Cela vise à accélérer la libération des lieux, tout en maintenant un minimum de protection pour l’occupant.

6. L’intervention du cabinet THAREAU en matière d’expulsion locative

Le Cabinet de Maître THAREAU intervient à toutes les étapes de la procédure d’expulsion locative.

• Étude du bail, analyse du dossier

• Rédaction du commandement de payer, notification au Préfet

• Assignation, représentation en audience (référé ou fond)

• Demande de résiliation du bail ou défense du locataire

• Gestion des délais, suspension de clause résolutoire, etc.

Le cabinet intervient en demande comme en défense pour vous conseiller, vous représenter, et vous aider à faire valoir vos droits.

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